賃貸の特異性と共通点

所得税法上、個人の所得は図表別のような10種類に分けられており、それぞれの計算法が定められています。

給与所得、事業所得、利子所得などは比較的おなじのものです。このうち、不動産を売却したときの所得は、譲不動産を売ったときの税金を簡単に説明しますと、こうなります。
不動産を売って得た利益のことを譲渡所得といいますが、これは不動産の売却代金から、その不動産を取得したときの費用と売るために必要だった費用を差し引いたものです。所得税も住民税も、譲渡所得にそれぞれの税率をかけて計算します。
つまり、不動産譲渡所得の所得税は、他の所得と合算せずに、独自の計算をして課税されるものです。住民税は、その年分の所得に対して課税される地方税で、都道府県民税と市町村税を合わせた総称です。
住所を持つ都道府県や市町村から課税されます。ただし、その年の一月1日に日本に住民税とは渡所得となります。
譲渡所得とは所有権が移転することで得た所得のことです。売却したときだけに限らず、交換や現物出資、代物弁済、物納などによる場合も含まれます。
また、所得税の課税方法には、総合課税と分離課税があります。ほとんどの所得に対する課税方法は総合課税ですが、不動産の譲渡所得に関しては分離課税が採用されています。
総合課税とは、複数の種類の所得がある場合、合計した額に税率をかけて税額を出す方法です。分離課税とは、複数の種類の所得がある場合でも、それらを合計せず、それぞれの所得に対して課税する方法です。
売却代金（取得費十譲渡費用）＝売却益（譲渡所得）所得税も住民税も、譲渡所得に対して税率をかける計算方法は同じです。税額を知るには、まず譲渡所得を算出します。
売却益（譲渡所得）とは、不動産の売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。取得費とは、原価にあたるもので、その不動産を購入したときの代金や建築費などを指します。
その後に増築などで手を加えた場合は、その費用も含まれます。取得費とは、その土地や建物を買ったとき、建物を建てたときの代金など、その不動産を取得するためにかかった費用のことです。
この費用を出すには、二つの方法を選ぶことができます。一つは、実際に取得にかかった費用を合計して取得費とする方法です。

もう一つは概算取得費といい、売却代金の5％を取得費とする方法です。昔から所有している不動産で、購入したときの金額がわからないような場合は概算譲渡費用とは、売却するために必要だった経費で、不動産会社への手数料や広告宣伝費などがそれにあたります。
税額は、この売却益から各種の控除額を引いた額に税率をかけて計算するのが基本です。しか、する特別控除の条件にあてはまる場合には、売却益から特別控除額を引いた額に税率を時間の経過につれて価値がなくなっていくものについては、その分を差引きます譲渡費用とは何をさすのか、具体的にみていきましょう。
１土地を取得したときの購入代金（借地権の場合は借地権設定時の権利金など）取得費を使わざるを得ませんが、取得費用がわかる場合にはどちらの方法も選ぶことができます。両方を計算してみて、金額の大きいほうにすると税金面で有利というわけです。
ただし、概算取得費を選択する場合には、後からかかった建物の増改築費用や造成費用をその5％に上乗せすることはできません。建物の増築・改築・改装費用取得原価とは、建物を購入または建築したときに実際にかかった費用のことで、それには次のようなものが含まれます。
１建物の購入代金２建物の取得費として認められるもの建物の場合は、土地と異なり、購入費や建築費をそのまま取得費とはしません。建物は、時間の経過や使用することによって価値が減少します。
建物の取得費を求めるには、取得から売却までの期間に減少した価値（減価償却費）を計算したものを、取得原価から引くことが必要になります。建物の寿命は、構造や用途別に税法により定められており、これを法定耐用年数といいます。
例えば、木造モルタル造りの建物であれば、所持耐用年数は事業用の耐用年数の1・5倍となり、32年です。つまり、木造モルタルの住宅であれば、2一3年で減価償却することになります。
取得費に含まれる利息とは土地・建物の使用開始以前に支払った利息は、取得費として認められます。となると、使用開始の日というのが問題になりますが、これは住宅の場合は建物に入居した日、店舗や事務所などの事業用の建物については営業を開始した日となります。

これは、土地についても同じです。ただし別荘については、建物が完成した日が使用開始日となります。
なお、建物を建ててから一度も使用しないで譲渡した場合には、支払った利息の全額が取得費建物となります。４相続税が取得費となる場合とは相続により土地や建物などを取得し、それをすぐに売却する場合には、相続税も取得費に加えることができます。
ただし、これには期限があり、相続税の申告期限から3年以内に売却・譲渡した場合に限ります。取得費にも譲渡費用にもならないもの。
いずれにしても、これらについて領収書、請求書などの関係書類をきちんと保存・記録しておくことが、節税につながります。なお、居住用財産の買換え特例を利用した場合などには、全額を譲渡費用にできない場合があります。
その他にも、費用１固定資産税２都市計画税３確定申告のための税理士報酬土地や建物の維持・管理に要した費用は、取得費にも譲渡費用にも加えることはできません。直接関係した費用だけです。
同じ測量費であっても、売却と関係なく行なった場合には、譲渡費用とは認められませんので、注意が必要でしょう。譲渡費用には、上記のほかにも、土地の分筆費用、立退きなどの法的な問題に弁護士を依頼したときの費用、不動産広告を出した場合の広告料、買い主との交渉のための交通・通信費などが特例には、次のようなものがあります。
１居住用財産を譲渡したときの3000万円特別控除２長期譲渡所得の100万円特別控除３特定土地区画整理事業などのために土地などを売却した場合の11000万円特別控除４特定住宅地造成事業などのために土地などを売却した場合の1500万円特別控除５農地保有の合理化などのために農地を売却した場合の800万円特別控除６海外移住者が移住のために資産を売却した場合の1500万円特別控除７公共事業に土地や建物を供した場合など（収用など）の5000万円特別控除８居住用財産の買換えの特例９事業用資産の買換えの特例１０土地や建物の交換の特例１１等価交換の課税の特例１２優良住宅地の造成などのための譲渡の特例１３特定市街化区域農地の譲渡の特例。マイホームの売却の場合は、１の自宅を売ったときの3000万円控除が大きく関係します。
これからは、ケース別にそれぞれの特例をみていくことにしましょう。居住用財産の判定のポイント居住用財産とは、平たくいえば自宅のことです。

特例を受けて税金を軽減するには、まず居住用財産として認められなければなりません。居住用財産とは、基本的にその財産の所有者が居住している家屋とその敷地をいいます。

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